過去的十幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，當(dāng)下也正進入了轉(zhuǎn)型和調(diào)整的關(guān)鍵時期，而非住宅地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等面臨著發(fā)展的機遇，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，積極借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，對于探索老年人住區(qū)開發(fā)建設(shè)與運營模式具有重要的現(xiàn)實意義。如何適應(yīng)老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題，盡快建立能夠適應(yīng)老齡化社會需求的建筑住宅體系已刻不容緩。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分
老年住區(qū)的問題，既有一個解決老年人在哪里住的問題，又有一個采取何種方式養(yǎng)老的問題。因此，老年住區(qū)與養(yǎng)老地產(chǎn)，既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分。 家家有老人，人人都要老。從1999年起，中國60歲以上的老人已占到總?cè)藬?shù)的10%，標(biāo)志著中國已進入老齡社會。往后的三、四十年，中國的老齡化還在快速的推進。中國的老齡化，由于人口基數(shù)大，老年人的規(guī)模大；再加上長期以來實行的計劃生育政策，使“4.2.1”的家庭結(jié)構(gòu)和空巢化比例快速上升，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老遇到了新問題；再加上我國的老人總體上是未富先老，社會的養(yǎng)老保障體制、機制的建立和養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)又相對滯后，從而使應(yīng)對老齡化的任務(wù)將成為我國日益緊迫和重要的民生問題及社會問題，是事關(guān)國計民生、民族興衰和國家長治久安的重大問題。
為了積極應(yīng)對中國的人口老齡化問題，國務(wù)院在《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中強調(diào)，要抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。與此相適應(yīng)，就要積極探索并抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老住區(qū)體系。這同樣是一個巨大的系統(tǒng)工程。
居家養(yǎng)老，是中國絕大多數(shù)老人的理念，約占中國老人總數(shù)的八、九成。對居家養(yǎng)老，一是涉及到對原有住區(qū)的適老化改造：包括適合老人使用的廚房、衛(wèi)生間、浴室、設(shè)置走廊扶手和無障礙設(shè)施等；二是增加生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神慰藉等上門服務(wù)的內(nèi)容。
社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老年人提供服務(wù)。這方面，城市應(yīng)以大的居住小區(qū)和街道為重點，農(nóng)村要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大的自然村為基礎(chǔ)，依托相應(yīng)的組織，建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，探索城鄉(xiāng)居民互助養(yǎng)老的新模式。
機構(gòu)養(yǎng)老，以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其養(yǎng)老服務(wù)功能。這里，既包括由民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院；又包括今后依靠社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓、綜合性的社區(qū)和老年住區(qū)，但不管是民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護院，還是社會力量舉辦的養(yǎng)老公寓和老年住區(qū)等，必須既要考慮居住建筑的適老性問題，又要考慮建設(shè)醫(yī)療保健用房與設(shè)施、文化娛樂等公共活動用房與設(shè)施，養(yǎng)老管理用房與設(shè)施，還要考慮養(yǎng)老服務(wù)與運營。所以，開發(fā)商在做養(yǎng)老地產(chǎn)前，應(yīng)先了解養(yǎng)老機構(gòu)的運營模式，從運營端搞清養(yǎng)老地產(chǎn)的特點。 此外，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種投資大、回收時間長的民生工程。如果抱著急功近利的心態(tài)，往往很難做好真正的養(yǎng)老地產(chǎn)。總之機構(gòu)建設(shè)的老年住區(qū)的內(nèi)涵比普通住宅項目的內(nèi)涵要寬得多；衡量一個老年住區(qū)項目的水準(zhǔn)，更多考慮的是養(yǎng)老設(shè)施是否配套，養(yǎng)老服務(wù)是否到位，能否為失能、半失能老人提供生活照料、康復(fù)護理和緊急救援等功能。所以，老年住區(qū)也好，養(yǎng)老地產(chǎn)也好，不僅僅是一個簡單的房地產(chǎn)項目，而是必須要有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)等內(nèi)容的項目，是養(yǎng)老事業(yè)的重要部分。
二、借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)，探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)與運營的模式
改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度以來，市場化的改革解決了城鎮(zhèn)多數(shù)居民的住房問題；同時，還通過不斷加強與完善住房保障制度，來解決城鎮(zhèn)低收入和中等偏低收入住房困難家庭的住房問題。目前，不斷完善由政府提供基本保障，由市場提供滿足多層次需求的住房政策與供應(yīng)體系，已成為大家的共識，也是當(dāng)前與今后的重要任務(wù)。
如前面所說，應(yīng)對人口老齡化，既是我國當(dāng)前已經(jīng)面臨，更是今后三、四十年日趨嚴(yán)重的問題。要逐步構(gòu)建并完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年住區(qū)體系，也是一項巨大的系統(tǒng)工程。要解決好這個問題，我認為很有必要借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗教訓(xùn)。
可借鑒的第一點是，對困難群體實施養(yǎng)老保障，是政府的責(zé)任，政府必須加強；但限于目前的財力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的養(yǎng)老院、養(yǎng)護院、日間照料中心等，只能優(yōu)先保障孤老優(yōu)扶對象及中低收入的高齡、獨居、失能老人；對多數(shù)的老人只能由社區(qū)提供的日間照料中心、托老所、老年人活動中心等提供基本的服務(wù)，如同在住房保障方面，政府近期主要是對低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租賃房為主的基本住房保障，保障房的面積不大，但功能全，實現(xiàn)其基本保障。我們還要看到，住房保障主要是解決城鎮(zhèn)低收入或中等偏低收入的住房困難戶；而養(yǎng)老問題，由于農(nóng)村富余勞動力進城，農(nóng)村的養(yǎng)老問題更為嚴(yán)峻。因此，如何在城鄉(xiāng)結(jié)合部，利用集體建設(shè)用地結(jié)合宅基地流轉(zhuǎn)開發(fā)建設(shè)一些普惠型的養(yǎng)老住區(qū)和日間照料中心等，更需各地探索。
