03年進入萬達，09年離開萬達，姚德健在萬達可算是元老級人物。現在的他，談起萬達，語氣里似乎暗含著一種眷戀。他把廣州白云萬達比作一個重艦起航的標桿，認為A類店會成為未來城市綜合體的最佳樣板；他把比作萬達的核心模式比作鐵三角，這是萬達十年磨出的理想“鉆石”，因此他更坦言這不是任何人都能夠復制的了；當提起很多地產商也想學萬達，他當然淡淡一笑，不是所有人都能夠學成功的，“想學萬達不容易，你要知道萬達的理想。”
什么是萬達的理想，也許從白云萬達里能看到一點影子……
記：廣州白云萬達成為萬達第一家A類店，其中的意義是什么？萬達為什么要做A類店？
姚：廣州白云萬達作為萬達首個A 類店終于落地了。這是萬達根據其戰略宏圖踏出的堅實的一步，這是滿載“新”意的一步。
我們從萬達的戰略布局上看，A 類店的選擇有很多定義條件，包括城市的級別和城市的地段，對品牌宣傳的影響力等。萬達將來要打造四個A 類店，除了廣州，還有上海、北京和武漢，這個藍圖縱貫中國的沿海頂級城市、橫掃內陸的居中重鎮，廣州的順利開局透露了一艘重艦的起航，
為什么萬達要實行這樣的分級？一個原因就是上面所講的戰略布局的需要，另一個是萬達產品升級換代的要求。萬達的先前產品被要求苛刻的外界認為略顯粗糙，這主要是萬達開店步伐過快、趕工期的緣故，而現在萬達的A類店在業態組合上追求最佳、在設計上講求品味、在運營管理上不斷優化升級，精益求精的表現就是為了向世人證明萬達是有能力追求更高的品味。
除此之外，A 類店還代表了萬達城市綜合體未來的一個發展方向，也就是說白云萬達是一個“標桿”，有了他的成功模板，以后哪怕是在三線城市的萬達也將是一個非常精致、五臟俱全的小白云萬達。
為了讓其在接下來的幾十年甚至一百年里依然能笑傲于未來城市間，A類店的設計中已經大量融入了萬達對當前國家、乃至全球人類福利的思考，其中最重要的就是可持續發展的理念。萬達廣場的運營中排放二氧化碳、污濁空氣對周邊地區帶來的噪音影響，對整個區域交通的壓力，這些都是不可避免的。A類店在業態組合、機電建設、材料選擇上都力爭成為“最佳集合體”，仿佛就是世博園區城市最佳實踐區的樣板房一樣。萬達的目標，不僅是為周邊居民帶來休閑、購物、娛樂的物質精神雙重享受，為當地經濟創造價值，最重要是要讓它們在城市居民心中成為一個清潔、綠色、可持續發展的代名詞。
記：廣州白云萬達這樣的A類店和其它等級的店相比，是個全新的模式嗎？
姚：不，據我觀察，其實A類店還是沿用了萬達慣有的“7+1”主力店模式。主力店里面有賣場——如“沃爾瑪”、商業百貨——“萬千百貨”，娛樂項目——影院、KTV和大型游藝等。萬達持股或者自有的，就像嫡系，永遠不會被拋棄。
記：這“7+1”主力店就是萬達的成功模式？
姚：要講他的成功還要看他的現金流和盈利模式。除了自持物業之外，萬達銷售了一部分物業以回籠資金，但首先保證的是相當的自持物業量，平均為50%-60%。
這種情況下，資本市場對自持物業量達一定規模的商業項目的估價是高出想象的，比如上海萬達廣場只有十七八萬平方米，但是市場給的估值是60多個億，北京CBD萬達廣場持有的物業也只有十四、五萬平方米，但是市場給的估值是73個億。憑借擁有這樣的資產去資本市場融資，可想見現金是滾滾而來。自持物業是資金的源泉，有了它們，廣場就在不斷地增值，今年還僅值60億的物業，可能十年后就翻成了150億。隨著時間的推移、城市的成熟，物業的升值成為項目利潤的重要來源。每年提高大約3%-5%的租金，這本身就是增值。對商家來說可能被提高了3%-5%的租金，但是商業價值的提升大概是每年20%，每年都有錢賺。這就是為什么萬達廣場只要租期一到，就出現一鋪難求的局面，里面的商家都有錢賺，項目的運作成功營造了雙贏的局面。
總結萬達的成功經驗，令人不能忽視的就是他的“鐵三角”，當然鐵三角僅僅是一種比喻，它在萬達內部的存在形式有n種，比如剛才所說的“7+1”主力店，本身就是萬達的鐵三角之一，這更是萬達的核心資源。再比如萬達內部每個部門超強的協作能力，招商、規劃設計、運營管理也是萬達的鐵三角。萬達的成本管理也做得比較優秀，但為什么我不把它作為鐵三角之一呢？因為成本控制比萬達做得更優秀的有很多，但萬達廣場的過人之處在于他的鐵三角部門，在于它的“7+1”主力店模式，一般人無法復制。
記：廣州白云萬達廣場開業時的盛況空前，業界仿佛是受了它的刺激，不少房地產商紛紛表示“下一個就做城市綜合體！下一個投資就是商業地產！”您怎么看？
姚：有的住宅地產商現在想開發商業地產，我覺得這個愿望再過三年會更強烈，因為現在地產市場出現了“商住倒掛”的奇觀，商業地產價格比住宅地產更低！全世界來看都是一個不合理的狀況。
從中國城市化進程來看，大量的三四線城市、邊緣城鎮，它們現在的商業配套仍然處于過去八九十年代的水平，也就是完全是集體經濟時代為國有企業職工的配套百貨和娛樂設施等，正因為這種落后，我們看到在這片處女地對現代商業的需求量是巨大的，因此商業地產未來的價值一定是比住宅地產要高出一籌甚至幾籌。
記：萬達經過這十年來的摸爬滾打，成為如今商業地產的領跑者，如果要投資商業地產，普通的中小企業或想要進入商業地產這一領域的企業從萬達上可以學什么？
姚：要學萬達，你只要有決心和充分的時間，總能研究出個大概。但你不能僅僅看到賺錢就去模仿，這個是永遠做不好的。
第一你要確定你要做的是商業地產，而不是住宅地產的配套商業。怎么定義商業地產？首先要看商業用途的開發在整個地產項目中的比例。很多幾百萬平米的樓盤，配套幾十萬平米的商業，最終目的是為了開發住宅。相反，開發十萬平米的商業地產，但主要目的是持有，就算是只有十萬平米也是商業地產。簡單地說，要持有、經營、運營物業才叫商業地產。現在很多主流住宅地產商說要拿地做商業地產，但是為什么業界沒有把他們歸為主流商業地產開發商，因為這些開發商最終是為了開發住宅，商業只是配套，或是用來全盤出售。
第二，你要知道為什么萬達要走商業地產這條路。萬達為什么能發展到今天這個地步，與他當初的理想是有直接關系的。萬達做商業地產源于王健林的一個理想。我記得02、03年的時候，萬達表示要做“百年企業”。那時候能敢于喊出“百年企業”的、在房地產界里萬達是第一家！按以前的經驗，房地產能活過幾十年就已很不錯了，很多企業都不敢說活過二三十年，而萬達敢說他能活一百年，現在也確實可以說萬達能活一百年！因為萬達有底氣，萬達持有物業。“不賣還能活一百年”，這就是萬達的核心，這就是萬達做商業地產最初的緣由。
任何行業的成功者都有他的啟蒙，王健林的啟蒙就是美國的西蒙和澳大利亞的西部集團。這兩家是全球排名前兩位的商業不動產商，經營的特點就是追求穩定與長期。他們的資金來源是福利基金、養老保險等，每年的回報率3%-5%，是不算高的。這要是在暴利的國內房地產市場，沒有20%、30%回報率房地產商是不會輕易運作的，而萬達卻不走尋常路，在03年他最艱難的時間，仍然堅持著這兩個啟蒙者追求長遠的發展觀，終于在大風大浪中，走出了現在的萬達，可以說是這兩個不動產商的成功模式引導萬達邁向了成功。
最后想說的，如果有人來學商業地產，其中涉及的理論和實踐并不是幾句話和幾分鐘就能說明白的，個人要懂很多東西，我想贈幾點最有價值的給想進入這一行業的朋友們，要懂財務、要懂經營、要懂人心。
