1.當前商業地產發展的機遇與風險
1.1國內消費市場的蓬勃發展
當前國內的消費市場正處在蓬勃發展的階段，中國也正在從生產型市場轉變為消費型市場。
1.2住宅市場的調控
近一段時間，住宅市場的調控力度十分大，導致最近幾年的商業地產中出現了異常火爆的情況。我們接觸的一些區域型開發商，以前都是從事住宅地產的開發，現在開始大量拿商業地產用地，開始進入商業地產的領域。
1.3開發商與資金涌入商業地產
對于住宅的大力調控，使得大量投資性資金涌入到商業地產中。以前從事住宅的開發商也紛紛轉戰商業地產的投入，像萬科、保利現在都開始高調進入商業地產。
1.4在未來幾年內大量商業物業面市
從我們現在的估計看，未來3-5年之內有大量商業地產項目進入到這個市場。據統計在2012年北京商業地產面世項目達到17個，總的建筑面積達到94萬平米，上海有22個項目進入整個上海商業市場。所以，我們現在對商業市場火爆的形勢下，如此大規模商業地產的面世，在未來3-5年開發商將會面臨極其嚴峻的競爭。
1.5電子商務對零售商業的擠壓
另外一方面，現在國內的電子商務市場逐漸成熟，對零售商業也有非常大的擠壓作用。去年11月11號（淘寶光棍節促銷）一天，淘寶的銷售額就達到36個億，這在任何一個普通的商場都是很難達到的數字。有人對這個數據進行過對比，北京一主核心區域的商場，它元旦三天假日里整體銷售額也不過30幾個億。可見這些電子商務平臺對零售商業地擠壓達到了驚人的程度。
2．當前商業消費的新特征
現在，我們面對蓬勃的商業形勢，需要保持客觀冷靜的頭腦，如何讓我們現在設計的項目，也就是即將在3-5年內面世，將要與同質化產品進行競爭的項目，更加契合客戶的需要，同時保證客戶的產生盈利。我們需要對當前的商業消費有一些新的特征分析。
2.1傳統商業：日常購物型、單一購物、日間消費為主
我們傳統是以日常購物型為主，以前大家去商場通常帶有目的性，尤其像我們的父母這一代人，去商場就是為了有目的性地買一些東西。而現在的商場，我們已經不再是僅僅為了去購物，年輕人更多是去尋求各種體驗性的消費。我們去到某一個商業中心并不一定帶有購物目的，我們可能只是為了消磨時間，看看電影或是吃個飯。
此外，在傳統商業里主要以單一購物為主，最多加一個影院。到了現在新的商業中心，其功能更具有復合性，而且娛樂和休閑的比重占到了更大的比例。在10年前的傳統商業項目里，商業的通常構比是娛樂占20%，餐飲占30%，零售占50%。但我們在最近設計的商業項目中，零售類商業只占30%左右，娛樂和餐飲的商業比重大大增加達到了70%。
第三，傳統的商業主要是以日間的消費為主的，就是白天大家去購物中心購物，而現在晚間的消費比重增大。
2.2當前商業：以尋求各種體驗為目的綜合消費、功能復合、晚間消費比重增加
現在大部分商業消費行為是一種休閑的，體驗式的商業消費行為，到了平時工作日的晚上，三五好友聚在一起去吃飯，去KTV唱歌，帶來的晚間消費比重越來越高。在可預見的這幾年時間里，我們的晚間消費比重會增加的更多。在日本新宿、涉谷這些地區，有大量的商店是24小時營業的，他們有足夠的夜間消費來支撐其商業運營成本。晚間的消費，它所站的購物比重非常低，主要是以娛樂性消費為主。
綜合來說，現代商業和傳統商業最大的變化是人的消費模式的改變。大家開始以綜合性的、體驗式的消費為主體。就目前的統計來看，大概只有20%的消費才是目的性消費，剩下的80%都是隨機性的。就是說我們到一個商業中心去的目的在改變，除了原本的目的性消費之外，我們可以去玩，去消磨時間，去與朋友聚會。在這種情況下，綜合性的消費新特征對我們現在商業建筑的設計也帶來不一樣的要求。
3．當前商業建筑的設計要點
3.1明確的物業類型：銷售or持有
首先一點，明確的物業類型，是持有還是銷售？
所有開發商拿地之前都有一個明確的意向，上圖是我們在長沙做的項目，是一個傳統的銷售型物業，傳統的以商業步行街為主，消費型物業通常容積率不會太高，因為層數不高，基本上兩到三層，所有商鋪面積在50到100平方米左右，這樣對于開發商來說是屬于比較好的銷售范圍。
