上圖是傳統(tǒng)的銷售型物業(yè)，這是最近幾年涌現(xiàn)的比較多的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。這是廣州的白云萬達(dá)的總圖，萬達(dá)主要的運(yùn)營(yíng)模式，持有的部分是他的核心資產(chǎn)，包括有五星級(jí)酒店，室內(nèi)步行街，購(gòu)物中心和寫字樓。他的銷售部分是SOHO公寓，以及他的室外步行街，這都是圍繞他的核心資產(chǎn)所產(chǎn)生的空間。這種新的商業(yè)模式帶來最大的特點(diǎn)就是，它自持的核心資產(chǎn)，能隨著整個(gè)地產(chǎn)的發(fā)展持續(xù)的升值。另外，它室外步行街的部分可以為它帶來足夠的現(xiàn)金流來平衡這個(gè)項(xiàng)目的前期投入。自持的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本還是相當(dāng)高的，通過銷售就帶來現(xiàn)金流以平衡整個(gè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。
我們現(xiàn)在接到的大部分開發(fā)商都比較傾向于采用萬達(dá)的營(yíng)業(yè)模式，持有核心資產(chǎn)，購(gòu)物中心這一塊，同時(shí)依托購(gòu)物中心形成他室外的步行街，把步行街的部分進(jìn)行銷售。因?yàn)橛辛速?gòu)物中心作為項(xiàng)目的依托，室外步行街的部分也可以有比較高的溢價(jià)，售價(jià)的也比較好。留住最值錢的，賣掉可賣的，達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金平衡。
3.2有趣的，充滿活力的動(dòng)線組織
在商業(yè)中心的內(nèi)部設(shè)計(jì)過程當(dāng)中，我們需要注意的一點(diǎn)是，必須要組織充滿活力的商業(yè)動(dòng)線。現(xiàn)在不是以消費(fèi)為主，而是以?shī)蕵贰⒕C合性的休閑為主。大家到了這里希望找到較舒適的，讓人休閑的并且可以待上一天或者半天的空間。
