從驅(qū)動(dòng)因素來(lái)看,公司ROE的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)拉動(dòng)因素上:
首先,如前所述在經(jīng)過(guò)低回報(bào)的擴(kuò)張之后,SPG集團(tuán)通過(guò)內(nèi)在的管理,提升了公司租金、降低了運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率,并拉高再出租租金差,這直接促進(jìn)了公司凈利潤(rùn)率的增加;其次,公司在進(jìn)入2000年之后,經(jīng)營(yíng)杠桿開(kāi)始有所刻意提高,權(quán)益乘數(shù)從90年代中期的3左右增加到目前的4左右,這兩個(gè)因素直接拉動(dòng)了公司的權(quán)益回報(bào)。
就股價(jià)而言,從前述圖9中可以看出,2000年后,除2008年左右經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期外,SPG的股價(jià)總體呈快速上漲的趨勢(shì)。這一方面得益與上述財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)及ROE的增長(zhǎng),另一方面也有宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素的原因:該時(shí)期美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮時(shí)期,REIT回報(bào)率逐步增加,而同時(shí)期互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅也使得投資者更加青睞于回報(bào)率穩(wěn)定增長(zhǎng)的地產(chǎn)行業(yè)公司股票。
值得注意的是,雖然2008年經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期SPG公司的利潤(rùn)有所下滑,但詳細(xì)分析季度數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),公司凈經(jīng)營(yíng)收入(NOI)僅用了一個(gè)季度即扭轉(zhuǎn)了下滑趨勢(shì),延續(xù)了原有的增長(zhǎng)勢(shì)頭,而同時(shí)期,美國(guó)GDP則連續(xù)下滑了4個(gè)季度。
最后,從投資回報(bào)的角度來(lái)看,2002-2011年十年SPG公司的復(fù)合平均回報(bào)率達(dá)到了21.2%,而同期S&P500的平均回報(bào)率則2.9%。SPG十年的累積回報(bào)率為583%,而 S&P500僅有33%。而且,與主要行業(yè)可比同類(lèi)企業(yè)相比,SPG的回報(bào)表現(xiàn)也都遙遙領(lǐng)先。
正是由于以上因素的影響,伴隨著SPG的股價(jià)在2000年或者具體來(lái)說(shuō)2003年開(kāi)始一路走高,公司的市值也快速成長(zhǎng),從2002年的100億美元增長(zhǎng)到了2012年中期的470億美元,遠(yuǎn)超過(guò)其他三家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的總和。
